Una nueva encuesta que involucró a cientos de inquilinos canadienses sugiere que los inquilinos en viviendas financiarizadas, o unidades propiedad de grandes corporaciones que cotizan en bolsa, tenían más probabilidades de enfrentar malas condiciones de vida en comparación con aquellos en viviendas propiedad de familias o empresas privadas.
Realizada por Acorn Canada, una organización independiente que representa a familias de ingresos bajos y moderados en todo el país, la encuesta reveló que casi 80 por ciento de los inquilinos con propietarios financiados dijo que su edificio o unidad requiere reparación urgente. Esto se compara con alrededor del 65 por ciento de los inquilinos con empresas privadas o familiares como propietarios. La encuesta también mostró que más inquilinos con propietarios corporativos reportaron problemas de plagas y otros problemas con sus edificios, incluida la presencia de cucarachas, heces u orina en las escaleras y ascensores sucios o dañados.
Con un mayor porcentaje de estos inquilinos experimentando problemas de mantenimiento dentro de sus hogares, esta falta de cuidado a menudo se usa para expulsar a los inquilinos existentes en un intento de aumentar los precios de alquiler, dijo Alejandra Ruiz-Vergas, presidenta de la sucursal de Acorn en East York en Toronto. .
“La financiarización de la vivienda en alquiler es un sistema depredador que [can affect] inquilinos de ingresos bajos y moderados”, dijo Ruiz-Vergas a CTVNews.ca en una entrevista telefónica el 11 de julio. “La vivienda se convierte en una mercancía”.
La financiarización de la vivienda puede ocurrir cuando las grandes empresas, como los fondos de inversión en bienes raíces (REIT), compran edificios para alquilar unidades como una forma de inversión financiera, dijo Ruiz-Vergas. Un resultado común, dijo, es que los propietarios serán lentos o inconsistentes con las reparaciones de las unidades. En provincias como Ontario, donde no hay limitaciones en los precios de alquiler de unidades vacantes, esto se hace en un esfuerzo por expulsar a los inquilinos de larga data, dijo.
“Lo que inmediatamente comienzan a hacer es detener las reparaciones y el control de plagas, y se vuelven extremadamente groseros con los inquilinos”, dijo Ruiz-Vergas. “Encuentran una manera de hacer que estas personas salgan de los edificios, y esto es lo que han estado haciendo durante años”.
Mark Kenney es el presidente y director ejecutivo de Canadian Apartment Properties REIT, o CAPREIT. En su opinión, los resultados de la encuesta no reflejan el comportamiento de los REIT en su conjunto cuando se trata de mantenimiento y reparación de edificios.
“[The survey] absolutamente no es válido porque no tienen nuestros datos”, dijo Kenney a CTVNews.ca en una entrevista telefónica el miércoles. “Cuando hacemos declaraciones de base amplia a partir de una encuesta de REIT de apartamentos versus privados [landlords]no se pueden tomar quejas anecdóticas y llamarlas encuestas”.
Según Kenney, los datos recopilados por CAPREIT contradicen los resultados de la encuesta realizada por Acorn Canada. Con base en los resultados de la encuesta luego de los trabajos de mantenimiento y reparación realizados en sus unidades, los residentes de CAPREIT le otorgaron a la compañía un índice de aprobación del 85 por ciento por su servicio, dijo Kenney. CAPREIT posee actualmente 41.000 unidades en todo el país.
La mayor parte del mal comportamiento en el mercado de alquiler está en manos de los propietarios privados en lugar de los corporativos, dijo Kenney. Dado que muchos REIT son empresas que cotizan en bolsa, se enfrentan a un mayor escrutinio que los jugadores individuales que solo son responsables ante las autoridades legales, dijo.
“Entre mis compañeros, la responsabilidad de estos proveedores de vivienda es la más alta”, dijo Kenney. “Hay malos actores en este país, nosotros no somos uno de ellos”.
EL AUGE DE LOS PROPIETARIOS FINANCIEROS
Según estudios realizado por Martine August, profesora asistente en la escuela de planificación de la Universidad de Waterloo en Ontario, un número creciente de apartamentos multifamiliares han pasado a ser propiedad de propietarios financiados en Canadá durante los últimos 30 años.
Los REIT, por ejemplo, han pasado de poseer cero unidades en edificios de apartamentos en 1996 a poseer casi 200 000 unidades en 2020. Más de 290 000 unidades eran propiedad de los 25 propietarios financieros más grandes de Canadá en 2020, lo que representa casi el 20 por ciento del país. apartamentos de alquiler privados especialmente diseñados.
En provincias como Ontario y Columbia Británica, estas empresas también pueden aumentar los precios de alquiler solicitando aumentos que superen las pautas provinciales para cubrir los costos de renovaciones o reparaciones significativas, dijo Dallas Alderson, director de asuntos públicos y políticas de la Federación Cooperativa de Vivienda de Canadá.
“Hacer una renovación puede dar lugar a un aumento permitido en la tarifa de alquiler, pero eso no significa que ya sea asequible para el inquilino que estaba allí”, dijo Alderson a CTVNews.ca el martes en una entrevista telefónica.
Los propietarios también han intentado desalojar a los inquilinos para realizar estas renovaciones, una práctica llamada “renovación”, dijo Ruiz-Vergas. Esto les permitiría arrendar la unidad a un nuevo inquilino a un precio más alto luego de una renovación, dijo. Si bien Ruiz-Vergas dijo que las renovaciones son comunes entre los propietarios financiados como los REIT, Kenney dijo que este no es el caso.
“En los 25 años de historia de CAPREIT, nunca hemos hecho una sola renovación”, dijo. “Consulté con nuestros compañeros de apartamento [and] no hay una práctica de renovación, es un comportamiento de propietario privado. es un comportamiento ilegal [and] no es uno en el que participamos”.
Las solicitudes de aumentos por encima de las pautas, junto con la creciente financiarización de las viviendas de alquiler, en última instancia, están “destruyendo las viviendas asequibles en Canadá”, dijo Ruiz-Vergas.
“Profundiza la [crisis] porque crea más aumentos en la renta y hace que sea más difícil para los de bajos y medianos ingresos [renters] para encontrar una vivienda asequible”, dijo. “Todos los que están [renting] la vivienda asequible en este momento es un objetivo”.
Entre 2011 y 2016, Canadá perdió más de 320 000 unidades de alquiler privadas que habrían sido asequibles para los hogares que ganan menos de $30 000 al año, según una investigación realizada por Steve Pomeroy, investigador sénior de la Universidad Carleton de Ottawa.
Hoy en día, los inquilinos siguen teniendo dificultades para pagar el alquiler. Un reciente encuesta realizada por el Instituto Angus Reid muestra que solo el 26 por ciento de los inquilinos en Canadá dijeron que pueden pagar cómodamente sus pagos de alquiler, con dinero sobrante. Casi el 30 por ciento dijo que su pago de alquiler los obliga a frenar su estilo de vida o los lleva a luchar para llegar a fin de mes. Esto se produce cuando se espera que la creciente tasa de inflación de Canadá eleve los precios de los alquileres por las nubes en los próximos meses.
“La gente realmente está sufriendo y vemos el sufrimiento”, dijo Ruiz-Vergas. “Es traumático cuando vives en un lugar… pero tus quejas son totalmente descartadas.
INQUILINOS QUE ENFRENTAN ‘TRABAJO DE INSUFICIENCIA’
Según la encuesta realizada por Acorn Canada, casi el 40 por ciento de los inquilinos de viviendas financiadas vieron cambiar de propietario en los últimos cinco años; Tanya Burkart es una de ellas. Burkart es residente de 55 Ardglen Dr. en Brampton, Ontario. y miembro de la rama de Acorn’s Peel.
Burkart dijo que su edificio ha estado experimentando problemas de mantenimiento y reparación desde 2018, cuando se mudó por primera vez. Ese año, Starlight Investments, uno de los propietarios más grandes de Canadá, se hizo cargo de la propiedad antes de venderla a Boardwalk REIT a principios de este año.
Hasta el día de hoy, su unidad todavía tiene moho en el baño debido a la ventilación inadecuada y su inodoro sigue goteando, dijo. Además, existen agujeros entre el techo y el techo en la unidad contigua a la de ella, donde los pájaros han construido un nido, dijo Burkart.
“Los propietarios corporativos hacen un trabajo deficiente cuando se requiere en las unidades y tardan en hacer reparaciones”, dijo Burkart a CTVNews.ca en una entrevista telefónica el 7 de julio. “El trabajo que se hace no es adecuado para que los hogares sean saludables y seguros para los inquilinos. .”
La mayoría de las veces, la única forma en que Starlight Investments reparaba su unidad era llamando al equipo de aplicación de la ley de la ciudad oa los servicios de bomberos y de emergencia, dijo Burkart.
“Tratan de salirse con la suya en todo lo que pueden… y dejan que los inquilinos los hagan responsables”, dijo. “Dejarán las condiciones como están y cuando los inquilinos hablan, es cuando tienden a responder o… cuando hay una multa de la ciudad”.
Danny Roth, un portavoz de Starlight Investments, le dijo a CTVNews.ca en un comunicado por correo electrónico el 7 de julio que, “si bien no comentamos sobre propiedades que actualmente no poseemos… Starlight Investments se compromete a mantener la integridad estructural y operativa de nuestras propiedades. y sus sistemas de seguridad de vida”.
Entre diciembre de 2021 y marzo de 2022, Burkart dijo que dejó su unidad por un período de tiempo para que el propietario pudiera realizar las reparaciones. Si bien los trabajadores arreglaron sus pisos y quitaron parte del moho alrededor de sus ventanas, persisten otros problemas.
“Cuando el paseo marítimo [REIT] se hizo cargo, asumieron el control de la unidad y todavía tengo problemas de moho y ventilación en mi baño con los que estoy lidiando hoy”, dijo. “Boardwalk es consciente y aún no lo ha solucionado”.
A pesar de las condiciones amorosas consistentemente malas, Burkart dijo que el precio del alquiler en su edificio ha aumentado constantemente. El precio para alquilar una unidad idéntica a la de ella era de alrededor de $1500 por mes cuando se mudó por primera vez, en mayo de 2018. Ahora, Boardwalk REIT está alquilando la misma unidad por alrededor de $2500 por mes, dijo. Burkart mantiene órdenes de trabajo abiertas con Boardwalk REIT por escrito, pero dijo que la compañía ha tardado en responder. Boardwalk REIT, con sede en Calgary, no ha respondido a las solicitudes de comentarios de CTVNews.ca después de una semana.
¿CUAL ES LA SOLUCIÓN?
Con el fin de crear viviendas más asequibles en Canadá, Ruiz-Vergas dijo que a Acorn Canada le gustaría ver que los diferentes niveles del gobierno se unan para desarrollar una moratoria para evitar que los propietarios financiados compren propiedades de alquiler asequibles en primer lugar.
Además, Burkart dijo que la organización espera ver una estrategia de adquisición sin fines de lucro desarrollada por el gobierno federal en la forma de un fondo de adquisiciones de Canada Mortgage and Housing Corporation, con el objetivo de otorgar a las organizaciones sin fines de lucro, cooperativas y fideicomisos de tierras la primeras oportunidades para comprar edificios de alquiler cuando salgan al mercado.
“Queremos detener cualquier beneficio público para propietarios corporativos que no esté condicionado a la creación o el mantenimiento de viviendas asequibles… con estándares seguros”, dijo.
La vivienda cooperativa en particular es diferente de la vivienda financiarizada ya que no hay motivación de lucro, dijo Alderson. Como una forma de vivienda no comercial, las unidades de vivienda cooperativa están controladas por quienes viven en ellas a través de una junta de miembros electos. Alderson dijo que su organización ha visto un aumento en la cantidad de consultas que recibe de personas que buscan acceder a viviendas cooperativas en los últimos años.
“Las personas y los responsables de la toma de decisiones buscan viviendas de alquiler seguras y asequibles en el contexto actual, y las viviendas cooperativas realmente se ajustan a ese requisito”, dijo Alderson.
La clave para una mayor asequibilidad y estabilidad dentro del mercado inmobiliario de Canadá radica en aumentar la participación de la vivienda no comercial, dijo Alderson. Esto se refiere a viviendas propiedad de una agencia gubernamental o una organización sin fines de lucro, a diferencia de las viviendas vendidas en el mercado. Las primeras investigaciones realizadas por la organización para la que trabaja muestran que las tarifas promedio de alquiler de las unidades de vivienda cooperativa tienden a ser más bajas con el tiempo en comparación con edificios similares que no están inscritos en viviendas cooperativas.
“Sí, por supuesto, los costos de vivienda en cooperativas aumentan, pero a un ritmo mucho más modesto en comparación con edificios de alquiler de mercado similares”, dijo.