Personal desbordado: el nuevo OCP de Port Moody’s se retrasó más de un año

El nuevo OCP ha estado en desarrollo durante más de tres años y originalmente estaba previsto que se aprobara entre agosto y septiembre de 2024.

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La finalización de la muy esperada revisión del plan comunitario oficial (OCP) de Port Moody se ha retrasado más de un año.

La carga de trabajo asociada con la nueva legislación provincial de vivienda es tan extensa que todo el trabajo en curso sobre el OCP se ha pospuesto hasta principios de 2025, y se ha formado un grupo de trabajo interdepartamental para que la ciudad cumpla con las nuevas reglas.

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“He estado (en el consejo) desde 1996, nunca he visto ningún estatuto provincial que haya sido tan transformador y significativo para la ciudad”, dijo la alcaldesa Meghan Lahti. “Es muy desconcertante y muy preocupante para mí”.

El nuevo OCP ha estado en desarrollo durante más de tres años y originalmente estaba previsto que se aprobara entre agosto y septiembre de 2024.

Sin embargo, será necesario reelaborar muchos elementos y políticas de planificación del uso de la tierra para adaptarlos a la legislación provincial entrante.

El informe del personal establece que los aumentos significativos en la densidad fuera de las áreas previstas dentro de la OCP les exigen reexaminar los impactos potenciales en la infraestructura, el transporte y otras prioridades estratégicas, y afectarán los planes de trabajo en todos los departamentos de la ciudad.

Los proyectos de ley 44 y 47 requieren que la ciudad implemente cuatro cambios significativos para principios de 2025. La provincia ha proporcionado a la ciudad más de $320,000 para ayudarla a cumplir con los nuevos requisitos legislativos.

En un comunicado de prensa del 13 de marzo, Lahti dijo que los “cronogramas agresivos” significan que otros proyectos municipales importantes deben suspenderse.

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El alcalde criticó varios de los cambios que se estaban imponiendo a los municipios, a saber, la eliminación de audiencias públicas sobre proyectos de desarrollo que cumplen con OCP y la incertidumbre en torno a la financiación de infraestructura y servicios.

“No se puede simplemente trazar una línea en un mapa y decir que todo aquí tiene que ser así. Simplemente no tiene sentido”, dijo Lahti. “Estoy seguro de que todos los municipios piensan lo mismo sobre esto”.

proyecto de ley 44

La provincia ahora exige que todos los lotes zonificados unifamiliares y dúplex permitan viviendas de unidades múltiples a pequeña escala (SSMUH), que varían entre tres y seis unidades según el tamaño del lote y la proximidad a las paradas de transporte público.

Debido a la geografía de Port Moody’s, esto significa que todas las zonas unifamiliares deben permitir al menos tres unidades, según el personal.

Las exenciones solo se permiten para propiedades bajo algún tipo de protección patrimonial o tierras sin infraestructura adecuada de agua o alcantarillado.

Según el informe del personal, el personal debe evaluar y mapear cada lote en la ciudad para determinar nuevas densidades permitidas y otros estándares.

Si bien la ciudad llevará a cabo sesiones informativas sobre las enmiendas a los estatutos, no se llevará a cabo ninguna audiencia pública.

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De hecho, el Proyecto de Ley 44 elimina por completo el proceso de audiencia pública para cualquier solicitud de rezonificación residencial consistente con las OCP.

Todos estos cambios deben implementarse en los estatutos de la ciudad antes del 30 de junio.

Port Moody también debe completar un nuevo Informe de Necesidades de Vivienda provisional antes del 1 de enero de 2025.

El nuevo informe reemplazará el documento anterior de 2021 y requerirá alineación tanto con la OCP como con los estatutos de zonificación.

También se requiere adherirse a una metodología provincial estándar. Las evaluaciones de las necesidades de vivienda ahora deben completarse cada cinco años y trazar proyecciones a 20 años, además de las proyecciones a cinco años.

El personal dijo que los cambios alterarán sustancialmente los procesos de planificación de la ciudad en torno al uso del suelo.

proyecto de ley 47

Las áreas de Desarrollo Orientado al Transporte (TOD) deben ser designadas oficialmente por la ciudad antes del 30 de junio.

La legislación tiene como objetivo fomentar la densificación en torno a la infraestructura de tránsito rápido, como las estaciones SkyTrain.

Tanto las estaciones Moody Center como Inlet Center tendrán alturas mínimas permitidas y requisitos de densidad, y se extenderán en radios de 200 metros, 400 m y 800 m.

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El sistema escalonado significa que la ciudad no puede rechazar una propuesta de rezonificación basada en la densidad o la altura si se encuentra dentro de las áreas de captación de TOD.

El nivel de densificación es incluso mayor de lo esperado anteriormente: si una parte de una propiedad cae dentro de una zona TOD, toda la parcela queda capturada bajo esa densidad.

Si bien la ciudad solía poder intercambiar densidad adicional por servicios bajo su política de zonificación inclusiva, el Proyecto de Ley 47 solo permite que esto ocurra si el proyecto excede los requisitos de densidad.

El personal dijo que las disposiciones de bonificación de densidad de la ciudad probablemente se volverán “financieramente inviables” en casi todos los proyectos dentro de las áreas TOD.

Las exenciones solo se aplican si el terreno está dividido en zonas para uso industrial, tiene designaciones de patrimonio, áreas ambientalmente sensibles o limitaciones de sitios individuales que harían que la densidad fuera inviable.

Además, la ciudad debe eliminar todos los requisitos de estacionamiento residencial fuera de la vía pública en áreas TOD antes del 30 de junio, excepto cuando estén relacionados con estacionamiento para discapacitados, estacionamiento comercial, carga o acceso a servicios.

proyecto de ley 46

El Proyecto de Ley 46 está reformando significativamente la forma en que los municipios cobran tarifas a los desarrolladores por infraestructura y servicios.

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Se requerirá que Port Moody actualice sus estatutos de cargo por costos de desarrollador (DCC) y contribuciones de servicios comunitarios (CAC), que se utilizan para financiar proyectos de infraestructura y servicios necesarios para el crecimiento de los servicios.

Las categorías para las cuales se pueden recolectar DCC se están ampliando para incluir rescate de bomberos, instalaciones policiales, junto con instalaciones de reciclaje y desechos sólidos.

Sin embargo, los CAC están siendo reemplazados por completo por el nuevo Cargo por costo de servicios (ACC).

Actualmente, los CAC permiten a la ciudad recaudar fondos para sus reservas de Vivienda Asequible y Comunidad en Crecimiento, pero los ACC no lo harán.

En cambio, el nuevo programa requiere que la ciudad identifique áreas donde se espera crecimiento y las comodidades necesarias para dar servicio al área.

Si bien la provincia no ha emitido una fecha límite para implementar el DCC o el ACC en los estatutos de la ciudad, el personal dijo que su objetivo es que las actualizaciones del DCC se aprueben en 2024 y los estatutos de los ACC se aprueben para el invierno de 2025.

Comentarios del consejo

La alcaldesa no estaba sola en su consternación por la implementación de la legislación provincial.

Varios concejales expresaron su preocupación sobre cómo la ciudad podría financiar servicios e infraestructura para atender el crecimiento con la pérdida de la zonificación inclusiva.

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Si bien el personal señaló que el Ministro de Vivienda de Columbia Británica, Ravi Kahlon, confirmó que se espera una futura legislación de zonificación inclusiva para la primavera, el Conde. Callan Morrison cuestionó cómo se beneficiaría financieramente la ciudad.

Morrison dijo que la ciudad necesita adquirir espacio de parque adicional alrededor de sus áreas de desarrollo orientado al tránsito, y el Proyecto de Ley 47 probablemente creará una “zona de especulación” para los valores de las propiedades.

“¿Cómo adquirimos espacio adicional para parques sin pagar cantidades exorbitantes por ello?” él dijo. “Si adquirir un parque va a costar dos o tres veces más, habrá mucho menos que podamos entregar”.

Conde. Haven Lurbiecki dijo que, en su opinión, el aspecto más decepcionante de la legislación es su suposición de que una mayor oferta de viviendas “conducirá mágicamente a una mayor asequibilidad”.

Dijo que provocará un aumento en el valor de las propiedades para los desarrolladores, mientras que los inquilinos, las personas mayores y los estudiantes quedarán fuera del precio.

Port Moody probablemente se verá más afectada por la nueva legislación de la provincia que cualquier otra ciudad debido a que tiene sólo 10 millas cuadradas y un solo corredor vial principal, según Lurbiecki.

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“Port Moody es un ejemplo de por qué aplicar un enfoque único para el uso de la tierra no funcionará bien”, dijo. “Eso es lo que sucede cuando se dibujan círculos desde Victoria”.

Lahti dijo que le preocupaba que las zonas de industria ligera de la ciudad a lo largo de Murray Street quedaran atrapadas en la legislación de desarrollo orientado al tránsito.

Dijo que si bien las áreas de zonas industriales pueden estar exentas, la OCP ha designado esas áreas como con potencial para usos residenciales.

El alcalde concluyó afirmando que el consejo escucha constantemente las preocupaciones de la comunidad sobre la capacidad hospitalaria y escolar de la ciudad, áreas bajo la jurisdicción de la provincia.

Dijo que la ciudad necesita presionar a la provincia para que invierta en la infraestructura necesaria para atender el crecimiento adicional.

“¿Qué vamos a hacer con nuestros hospitales o escuelas superpobladas?” —preguntó Lahti.

Patrick Penner es reportero de la Iniciativa de Periodismo Local del Tri-Cities Dispatch. La Iniciativa de Periodismo Local está financiada por el Gobierno de Canadá.

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