Bienes raíces en Vancouver: caso ‘misterioso’ del aumento vertiginoso del valor de los edificios antiguos

Si bien el valor del terreno bajo Kerrisdale Cameras ha disminuido en los últimos años, el valor de su edificio de 96 años acaba de experimentar un aumento interanual del 539 por ciento.

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Por lo general, el terreno se vuelve más valioso con el tiempo, mientras que los edificios en él se vuelven menos valiosos.

Al menos en un barrio de Vancouver parece estar sucediendo lo contrario, y Linda Hudson está perpleja.

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Hudson es la tercera generación de su familia que dirige Kerrisdale Cameras. El edificio, propiedad de su familia, ha sido un elemento fijo en West 41st Avenue en Kerrisdale Village desde 1961.

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La mayoría de las personas estarían felices si poseyeran un activo cuyo valor se disparara un 500 por ciento año tras año. Desafortunadamente para Hudson, esta no es una acción de moda ni una obra de arte valiosa ni algo que pueda vender fácilmente.

Lo único tangible que obtendrá con el repentino aumento del valor de su activo es una factura de impuesto a la propiedad más alta.

Los listados de evaluación de BC muestran que el edificio de su propiedad, un pequeño edificio de un piso y medio de 96 años de antigüedad con una tienda a nivel de la calle y una oficina en el piso de arriba, fue tasado en $155,000 el año pasado y $991,000 este año. Eso es un aumento del 539 por ciento.

Hudson apeló la evaluación con la ayuda de Paul Sullivan, director y líder regional de Ryan, un proveedor de software y servicios tributarios.

En Vancouver, donde a menudo se culpa al mercado inmobiliario en auge y a los crecientes impuestos a la propiedad por matar a las empresas, un “promedio de evaluación de tierrasEl programa ha estado en vigor desde 2015 y proporciona una desgravación fiscal temporal para propiedades “calientes” cuando el valor de la tierra aumenta drásticamente.

Pero el programa de promediación de terrenos no proporcionará ningún alivio a Kerrisdale Cameras, dijo Sullivan, porque lo que aumenta es el valor de la construcción, no el terreno. No existe un programa de “promedio de evaluación de edificios”.

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El valor del terreno de la propiedad cayó alrededor del 35 por ciento en cinco años, a $ 3,5 millones este año desde $ 5,3 millones en 2019, pero el valor del edificio se disparó un 14.000 por ciento durante el mismo tiempo, saltando de $ 6.800 a $ 991.000.

La apelación escuchará argumentos sobre conceptos complicados, dijo Sullivan. Básicamente, argumentará que BC Assessment cometió errores en su cálculo del alquiler de mercado de la propiedad de Kerrisdale Cameras y su tasa de capitalización. La tasa de capitalización, o tasa de capitalización, se utiliza para estimar la tasa de rendimiento potencial de un inversor sobre bienes raíces. Generalmente, cuanto mayor sea la tasa de capitalización, mayor será el riesgo y el rendimiento.

“Dicen que la contribución económica del edificio ha aumentado dramáticamente debido a su opinión sobre los alquileres y las tasas máximas. A lo cual, digo, se equivocan”, dijo Sullivan.

Sullivan, quien ha pasado 32 años manejando apelaciones de evaluación de propiedades, dijo que ocasionalmente ha visto aumentos año tras año en las evaluaciones del valor de los edificios a lo largo de su carrera, pero “generalmente vemos que las cosas se mueven de manera uniforme”.

impuesto
Cámaras Kerrisdale en W. 41st en Vancouver, BC, 1 de febrero de 2024. Foto de Arlen Redekop /PNG

Algunas otras tiendas en Kerrisdale Village también han visto aumentar el valor tasado de sus pequeños edificios antiguos este año. Los registros de evaluación de BC muestran que el valor de la construcción de la carnicería al otro lado de la calle se duplicó con creces en un año, mientras que el valor del terreno cayó. También sucedió con el edificio de la misma cuadra que alberga una pequeña zapatería, uno de los negocios más antiguos del vecindario, así como una tienda de postres y un vendedor de maletas.

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La firma de Sullivan está manejando miles de apelaciones este año (un aumento del 50 por ciento respecto al año pasado) y están viendo picos inusuales en algunas evaluaciones de propiedad industrial en lugares como Burnaby, Langley, Surrey y Richmond, dijo.

Pero no conoce otros distritos comerciales donde propiedades como las de Kerrisdale se enfrentan a enormes aumentos en el valor de construcción tasado. No ha oído hablar de ese fenómeno en el lado oeste o este de Vancouver, ni en las calles comerciales de otras ciudades.

“Es inusual ver pequeñas bolsas fuera del cambio normal en el valor, lo que altera la distribución de impuestos entre los contribuyentes comerciales”, dijo Sullivan. “Es un misterio por qué piensan que el entorno comercial es mucho más fuerte que en cualquier otro lugar. Es absolutamente un misterio”.

La evaluación de propiedades es compleja, pero los funcionarios dicen que el proceso se aplica de la misma manera en toda Columbia Británica.

Una cosa clave que afecta las facturas de impuestos es cómo cambia la valoración de una propiedad en relación con otras en la misma categoría en su jurisdicción. Si el valor de su propiedad residencial aumenta en un 50 por ciento y todas las demás propiedades residenciales en su ciudad aumentan en un 75 por ciento, entonces sus impuestos a la propiedad deberían bajar. Si el valor de su propiedad comercial se mantiene estable mientras que otras de la misma categoría se hunden, entonces sus impuestos podrían aumentar.

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Los aumentos de impuestos a la propiedad que enfrentan algunos de estos propietarios de negocios de Kerrisdale podrían estar relacionados con el difícil mercado de espacio para oficinas en el centro, dijo Bryan Murao, un asesor de BC Assessment.

La menor demanda de espacio para oficinas ha arrastrado a toda la categoría de propiedades comerciales, dijo Murao, lo que ha llevado a una disminución general del 7,4 por ciento en los valores de las propiedades comerciales de Vancouver este año.

“Ver un -7,4 por ciento como ese es un poco único, y creo que mucho de eso tiene que ver con segmentos particulares del mercado en Vancouver”, dijo Murao.

Las torres de oficinas y los pequeños comercios minoristas de barrio en edificios antiguos como Kerrisdale Cameras entran en la misma categoría de propiedad: propiedades comerciales de Clase 6. Eso significa que si el mercado de oficinas está cayendo al mismo tiempo que el mercado muestra que esas pequeñas tiendas mantienen su valor, eso ejerce una presión al alza sobre los impuestos a la propiedad de los minoristas.

“Hay muchos edificios de oficinas en Vancouver y sabemos que el mercado de oficinas no ha sido bueno, lo que reduce el promedio comercial de Clase 6. Y al mercado minorista todavía le está yendo bien, a pesar de los recientes desafíos en el mercado tradicional. Se ve ese cambio natural en la carga tributaria, esa es simplemente la naturaleza de tener todos esos tipos de propiedad juntos en la Clase 6”.

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Murao dijo que, basándose en la actividad del mercado de 2023 en Kerrisdale y sus alrededores, la evaluación de Columbia Británica determinó: “Esos edificios tienen más vida económica de la que necesariamente pensábamos que había”.

Sin embargo, Murao reconoció: “En realidad, no es necesariamente un beneficio para el propietario”.

Sullivan estima que si la tasación se mantiene, la factura del impuesto a la propiedad de Hudson podría aumentar en más de $13,000, de una factura anual de alrededor de $36,000 a más de $49,000. Dependiendo de los márgenes de ganancia de la tienda de cámaras, Sullivan estima que podría necesitar cientos de miles de dólares de nuevos ingresos sólo para cubrir el aumento de la factura del impuesto a la propiedad, antes de ver un centavo de ganancia.

Derek Holloway, quien trabajó en BC Assessment durante 28 años antes de jubilarse como tasador senior en 2016, todavía maneja algunas apelaciones de tasación, pero no está involucrado en el asunto de Kerrisdale Cameras.

Sin embargo, basándose en su revisión inicial del expediente, Holloway dijo: “Todo lo que puedo hacer es reírme; sí, hay ingresos por retención hasta la reurbanización del edificio existente, pero no refleja cerca de un millón de dólares del valor del edificio. Probablemente una pequeña fracción de eso sea apropiada”.

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“El valor del terreno es probablemente la gran mayoría del valor total, por lo que el torpe aumento del valor de la construcción no fue aconsejable”, dijo Holloway. “En mi opinión, esta es una evaluación muy pobre. Y puedes citarme sobre eso”.

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